전세사기 유형 안당하는법

요즘 전세사기로 인해 많은 이슈가 되고 있습니다. 아파트는 문제가 없다지만, 빌라나 다세대 등 전세로 집을 구하는 분들은 특히 조심해야 할 것 같은데요. 정부에서도 예방을 위해 다양한 대책들을 내놓고 있습니다. 조금만 신경 쓰고 알고 있다면 예방을 할 수 있기 때문에 내가 잘 아는 것이 중요한데요. 아래에서 그 유형과 당하지 않는 법을 알려드리도록 하겠습니다.

 

전세사기 유형

전세사기는 실거래 확인이 어려운 빌라나 도시형 생활주택, 다세대에서 주로 발생하고 있습니다. 크게 4가지 유형으로 분류되는데요. 아래를 살펴보시고 대비하시기 바랍니다.

 

• 깡통전세, 갭투자 부작용

흔히 '깡통전세'라는 말을 하곤 합니다. 이것은 매매가격이 전세가격에 육박하는 것을 뜻하는 말인데요. 빌라나 도시형 생활주택 등의 경우 실거래 확인이 어렵기 때문에 발생하는 문제입니다.

 

주택을 매매할 때 흔히 '갭투자'를 하는 경우가 많은데요. 전세 세입자를 끼고 매수하게 됩니다. 매매가가 전세가에 근접하게 되면 내 돈이 별로 들어가 않고 주택을 매수할 수 있는데요. 보증금을 반환할 때마다 새로운 임차인을 들여 임대차 보증금을 반환하면 별 문제가 되지 않습니다.

 

하지만, 여기서 문제가 발생하게 되는데요. 만약, 위에서 말했듯이 빌라나 도시형 생활주택의 경우 시세가 확인 어렵기 때문에 높게 전세를 맞춘 후, 전세가가 떨어지게 되면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높아지게 됩니다.

 

즉, 전세금 반환 소송에서 이기게 되더라도, 임대인이 돈을 줄 여력이 없으면 보증금을 돌려받지 못하게 되는 것입니다.

 

• 대리인이 임차인과 이중으로 체결한 계약

대리인이 임차인과 전, 월세 계약을 맺은 후, 중간에서 보증금을 가로채는 수법입니다. 집주인에게 월세 계약 체결을 위임받고, 임차인과 전세 계약을 맺어 보증금을 가로채는 것입니다.

 

• 신탁사를 이용하는 방법

전세난이 심해지면서, 신탁등기된 매물이 '저렴한 매물'로 소개되어 경제사정이 넉넉하지 못한 임차인들을 속이는 전세사기 유형입니다. 즉, 소유권이 신탁사에 있음에도 불구하고, 위탁자(임대인)가 멋대로 임대차 계약을 체결하여 보증금을 챙기는 수법입니다.

 

소유권이 신탁사에 있는 경우, 통상 특약사항으로 위탁자(임대인)의 대리 임대차 계약 체결 시 수탁자(신탁사)의 동의를 받아야 합니다. 또한, 임대차 계약을 맺으려면, 신탁회사의 동의를 받고, 신탁관계가 기재된 신탁원부를 임차인에게 안내하는 것이 일반적입니다.

 

만약, 신탁사의 동의 없이 계약을 체결하게 되면, 임차인은 불법 점유자가 되고, 집을 비워야 하며, 최악의 경우는 보증금을 전부 날릴 수 있는 문제가 발생합니다.

• 집 한 채를 여러 임차인과 계약하는 방법

불가피한 사정으로 보증금을 돌려주지 못하는 임대인도 있겠지만, 처음부터 보증금을 노리는 '나쁜 임대인'도 있는데요. 집 한채를 여러 임차인과 계약해 보증금을 챙기는 전세사기 유형입니다.

 

타인의 임대차 사실을 알기 어려운 점을 이용하는 것인데요. 통상, 계약서를 작성하고 확정일자를 받을 수 있으며, 보통 잔금 시 전입신고를 할 수 있기 때문에 계약 전에는 알기 어렵습니다.

 

따라서, 계약 전에는 서류상으로 확인할 방법이 없는데요. 바로 이점을 노린 전세사기 수법입니다.

 

전세사기 안당하는법

위의 전세사기를 당하지 않으려면 무엇보다 본인이 잘 알고 있을 수밖에 없는데요. 아래 방법을 통해 전세사기를 예방해 보시기 바랍니다.

 

• 아파트의 전세를 구한다.

갭투자를 한 주택의 빌라나 도시형 생활주택의 경우 실거래가를 확인하기 어렵습니다. 물론 국토부실거래가 거래시스템을 통해 조회가 가능하지만, 신축의 경우는 시세가 없기 때문에 확인이 쉽지 않은 게 현실입니다.

 

따라서, KB시세 조회를 통해 확인하거나, 네이버 부동산, 직방, 호갱노노 등을 통해 실거래가 또는 호가를 확인이 가능한 아파트를 선호하시는 게 좋은데요. 실제로 은행에서 대출을 해줄 때도 KB시세를 통해 해 주기 때문에 빌라나 도시형 생활주택, 다세대보다는 아파트로 전, 월세를 구하시기 바랍니다.

 

• 등기부를 철저히 확인한다.

위의 신탁방식의 사기를 방지하기 위해서는 등기부를 철저히 확인해야 합니다. 만약, 신탁등기가 있다면, 등기소를 찾아가 신탁원부를 받아보고 대금지급자에게 동의서를 받아내야 임대차 보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

등기부등본의 경우 잔금 전후 현재 날짜로 계속해서 확인해 보는 게 좋습니다.

 

• 전세반환보증보험을 활용한다.

집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금을 대신 반환받는 제도입니다. 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)의 보증기관의 보증을 받게 됩니다.

 

요즘은 많이들 알려져 있는데요. 아시다시피 보증료가 있습니다. 아깝다 생각하지 마시고 내 보증금을 지키고자 하는 마음으로 꼭 가입하시기 바랍니다.

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• 임대인의 세금 체납을 확인한다.

임대인이 세금 체납을 한 경우, 임차인의 보증금보다 우선 변제되기 때문에 체납액이 많다면, 보증금을 돌려받지 못할 수 있는데요. 세무서, 주민센터, 지방세 납세증명을 발급받아 확인이 필요합니다.

 

하지만, 현재 임대인의 동의가 필요한데요. 이점은 법적으로 개선이 될 예정이라고 하니 앞으로는 확인이 더 편해질 것 같습니다.

 

이상으로 전세사기 유형 안당하는법에 대해 알아보았습니다. 많은 도움 되셨길 바랍니다.

 

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